O que hoje é visto como um fluxo financeiro estável e previsível passará a enfrentar uma combinação inédita de carga tributária, novos controles e burocracias adicionais.
A reforma cria o novo modelo de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que passa a alcançar, de forma progressiva, a receita de aluguéis — antes restrita ao Imposto de Renda. Para muitos, isso significa, objetivamente, aumento de carga tributária. E quando o tributo sobe, a conta não espera, ela chega imediatamente.
O cidadão que administra seu patrimônio, muitas vezes construído ao longo de décadas, descobrirá que o aluguel deixa de ser apenas uma renda complementar. Agora, pode tornar-se uma atividade com características de “serviço” para fins tributários, portanto, sujeita ao novo IVA.
Quem possuir mais de três imóveis e ultrapassar R$ 240 mil por ano em recebimentos será enquadrado. O impacto vai desde o aumento direto da carga tributária até a necessidade de estruturação financeira e contábil.
A mudança é silenciosa, mas profunda. E o efeito é o mesmo descrito no texto de referência: o prejuízo se acumula em silêncio. Só que aqui, o prejuízo é tributário.
Já para as pessoas jurídicas, o cenário é ainda mais duro. Empresas patrimoniais, holdings familiares e grupos que utilizam imóveis como instrumento de alocação de capital enfrentarão uma tributação mais ampla.
Hoje, tributam o lucro. Amanhã, tributarão o lucro e o recebimento do aluguel como operação sujeita ao novo tributo sobre consumo.
É uma mudança estrutural: a locação deixa de ser apenas um fato econômico patrimonial e passa a ser tratada como atividade econômica tributável pelo IVA.
Isso altera preço, margem e planejamento. E, como sempre, enquanto o Estado arrecada, é a empresa que reorganiza seus processos, absorve seus riscos e enfrenta sua própria fragilidade operacional.
A conta chega porque o sistema não perdoa e há uma verdade incômoda: quando o Estado modifica o regime tributário, ele não divide o impacto com o contribuinte, ele simplesmente transfere-o integralmente.
Assim como o empresário e a pessoa física, o proprietário pagará a conta quando a tributação aumentar. E, se não houver organização, documentação e planejamento, pagará ainda mais.
A partir de 2026, cada contrato de locação será mais do que um acordo entre locador e locatário, será uma operação fiscal acompanhada, e digo, bem acompanhada pelo Estado, na figura dos mecanismos que a Receita Federal dispõe.
O momento exige ação imediata, através da revisão de contratos e modelos societários, projeção de impacto financeiro e fiscal, Avaliação do enquadramento futuro no novo regime, além da criação de estrutura documental para comprovação e defesa.
A reforma promete modernização, mas sua transição cobra eficiência e resiliência do contribuinte. A tributação sobre aluguéis muda, e muda profundamente. Quem não se preparar carregará o peso sozinho.
“No Brasil, quando o sistema falha, é sempre o contribuinte quem paga.
E quando o sistema muda, também”.
Everton Alves da Cruz
Empresário, Advogado especialista em compliance corporativo.
Jornal A Folha 