Imagine a situação: comprei um imóvel e fiz um contrato de “gaveta”, acreditando que estava tudo em ordem, quando de um momento para outro, descubro que o imóvel foi matriculado em nome de outra pessoa no Cartório. (Registro de Imóveis).
A negociação informal de imóveis ainda é uma realidade extremamente comum no Brasil, especialmente em operações envolvendo imóveis financiados, propriedades sem regularização integral ou compradores que encontram dificuldades para aprovação bancária.
Nesse cenário, o chamado “contrato de gaveta” surge como alternativa aparentemente simples, rápida e menos burocrática. Contudo, aquilo que inicialmente parece representar facilidade e economia pode, em muitos casos, transformar-se em um relevante problema patrimonial e judicial.
A informalidade da negociação frequentemente impede que compradores e vendedores compreendam a real extensão dos riscos envolvidos.
O contrato de gaveta ocorre quando há compra e venda de um imóvel sem a formalização integral perante o cartório de registro de imóveis e, em muitos casos, sem anuência da instituição financeira responsável pelo financiamento.
Na prática, o comprador assume o pagamento das parcelas, passa a exercer a posse do imóvel e firma um contrato particular com o vendedor original, porém a propriedade permanece registrada em nome de terceiros.
Embora amplamente utilizado, especialmente em imóveis financiados, o contrato de gaveta não substitui a transferência formal da propriedade imobiliária.
Isso significa que, juridicamente, a matrícula do imóvel continua vinculada ao antigo proprietário até a regularização definitiva.
Diversos fatores contribuem para a utilização desse tipo de negociação, entre eles, dificuldade de aprovação de financiamento, restrições cadastrais do comprador, tentativa de redução de custos, rapidez na negociação, ausência de regularização documental e por aí vai.
Em muitos casos, as partes acreditam que a simples assinatura do contrato particular é suficiente para garantir segurança jurídica plena, o que nem sempre corresponde à realidade.
Sob o aspecto contratual, o entendimento jurisprudencial reconhece que o contrato de gaveta pode produzir efeitos entre as próprias partes envolvidas, especialmente quando há demonstração de pagamento, posse do imóvel, boa-fé e cumprimento contratual.
Todavia, essa validade não elimina importantes limitações jurídicas, isso porque o contrato particular normalmente não altera a titularidade constante na matrícula, a relação perante o banco financiador nem os efeitos perante terceiros.
Em outras palavras, o comprador pode exercer a posse do imóvel sem necessariamente possuir plena segurança patrimonial, assim os principais são estes os riscos do contrato de gaveta.
Em muitos processos, o comprador somente descobre a existência do problema quando surge ordem de penhora ou indisponibilidade da matrícula.
Aliás há ainda, problemas com financiamento imobiliário, quando o imóvel permanece financiado, a situação torna-se ainda mais delicada, isso porque a dívida junto à instituição financeira continua vinculada ao contratante original.
Neste cenário, caso haja inadimplência, atraso nas parcela ou descum-primento contratual, o banco poderá promover medidas de cobrança ou até retomada do imóvel.
Além disso, a instituição financeira normalmente não reconhece automaticamente a cessão informal realizada entre particulares.
Embora o contrato de gaveta ainda seja amplamente utilizado, a regularização formal continua sendo a forma mais segura de proteção patrimonial.
O contrato de gaveta não é, por si só, inexistente ou automaticamente inválido. Contudo, sua utilização sem cautela adequada pode gerar significativa insegurança jurídica.
Por essa razão, antes de formalizar qualquer negociação imobiliária informal, é indispensável a realização de análise jurídica preventiva e verificação técnica da situação do imóvel, especialmente para garantir segurança patrimonial e estabilidade futura da aquisição.
“ A propriedade é o direito que mais aproxima o homem da liberdade.” Friedrich Hayek
Everton Alves da Cruz
Empresário, Advogado especialista em compliance corporativo.
Jornal A Folha 